يشهد السوق العقاري السعودي تحولًا رقميًا جذريًا جعل التوثيق العقاري في السعودية عملية إلكترونية متكاملة: من التحقق من الصك إلى إدراج الصفقة، ثم الإيداع عبر حساب وسيط آمن، وصولًا إلى إصدار الصك الإلكتروني الجديد باسم المشتري. لم يعد الانتقال بين عدة جهات حكومية ضرورة كما كان سابقًا؛ إذ يجمع المسار الرقمي اليوم بين الهوية الرقمية عبر النفاذ الوطني، والصك الإلكتروني، وربط الضريبة وسدادها، وإتمام نقل الملكية تلقائيًا عند استيفاء الشروط. هذا الدليل يُبسِّط لك الإجراءات والمتطلبات الشائعة والحالات الخاصة، ويقدّم قائمة أخطاء متكررة وكيف تتجنبها، مع توصيات عملية مستندة إلى العمل اليومي لفريقنا.

ما هو التوثيق العقاري الإلكتروني؟ ولماذا التحول الرقمي مهم؟

التوثيق العقاري الإلكتروني هو إتمام تصرفات نقل ملكية العقار بالكامل عبر المنظومة الرقمية لوزارة العدل، بحيث تُنشأ الصفقة وتُراجَع وتُنفَّذ آليًا دون حضور ورقي لدى كتابة العدل، ما دام الطرفان كاملي الأهلية والصك إلكترونيًا والعقار خالٍ من القيود. يعكس هذا التحول رؤية المملكة 2030 نحو سوق عقاري أكثر موثوقية وكفاءة، يقلل مخاطر الاحتيال، ويمنح الأطراف يقينًا أكبر بفضل الربط اللحظي بين الهوية، والصك، والضريبة، والحساب البنكي.

يتركز التنفيذ عبر بوابة ناجز والبوابة المتخصصة البورصة العقارية لإدراج الصفقات وتلقي إشعارات القبول والدفع والتحويل.

قبل البدء: المتطلبات الأساسية للأطراف والعقار

إن لم يكن الصك إلكترونيًا، ابدأ بخدمة تحديث وتعديل صك عقاري داخل ناجز، غالبًا تُنجز خلال 1–3 أيام عمل بعد استكمال المتطلبات.

المرحلة الأولى: الإقرار الضريبي وإدراج الصفقة

1) الإقرار بضريبة التصرفات العقارية (5%)

قبل الإدراج، يُنشئ البائع إقرار ضريبة التصرفات العقارية لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. يُملأ نموذج الصفقة إلكترونيًا وتصدر فاتورة سداد برقم مرجعي فريد (قد تُسدّد لاحقًا بحسب الاتفاق). هذا الرقم مطلوب لمتابعة إجراءات التوثيق العقاري في السعودية داخل ناجز.

2) إدراج الصفقة في البورصة العقارية

1. يسجّل البائع الدخول إلى ناجز > البورصة العقارية.
2. يختار إدراج صفقة عقارية ويحدّد العقار المسجل باسمه.
3. يدخل بيانات المشتري (الهوية الوطنية) وقيمة الصفقة وآيبان البائع.
4. يضيف الرقم المرجعي للضريبة الصادر من الهيئة.
5. يراجع الشروط ويُقدّم الطلب. تصل للمشتري رسالة نصية برابط الصفقة.

المرحلة الثانية: قبول المشتري والدفع عبر الحساب الوسيط

3) قبول المشتري للصفقة إلكترونيًا

يدخل المشتري على ناجز > طلباتي لمراجعة التفاصيل وقبولها خلال المهلة المحددة (غالبًا حتى 3 أيام). القبول يُعد إجراءً مُلزِمًا ويُفعِّل إعداد الحساب الوسيط.

4) الدفع عبر الحساب الوسيط الآمن

يُنشئ النظام حسابًا بنكيًا وسيطًا مخصّصًا للصفقة. يُحوّل المشتري كامل المبلغ إلى هذا الحساب خلال مهلة (قد تصل إلى 10 أيام عمل). لا تصل الأموال للبائع ولا تنتقل الملكية قبل اكتمال الإيداع وتحقُّقه نظاميًا.

المرحلة الثالثة: النقل الآلي للملكية وإصدار الصك الإلكتروني

5) نقل الملكية وتحويل المبلغ تلقائيًا

عند تأكيد وصول المبلغ كاملًا إلى الحساب الوسيط، تُنجَز خطوتان في لحظة واحدة: إلغاء الصك باسم البائع وإصدار صك إلكتروني جديد باسم المشتري، ثم تحويل قيمة الصفقة من الحساب الوسيط إلى آيبان البائع. قد يستغرق وصول الحوالة 1–3 أيام عمل.

في الحالات النمطية المكتملة المتطلبات، يمكن إنهاء العملية كاملة خلال ساعات.

التكاليف والضرائب والإعفاءات

ضريبة التصرفات العقارية (RETT) بنسبة 5%

• المكلف أصالةً: البائع (يجوز الاتفاق على غير ذلك دون إعفاءه أمام الجهة الضريبية).
• الأساس: تُحتسب على كامل قيمة الصفقة المصرّح بها.

أبرز حالات الإعفاء أو الدعم

رسوم وخدمات أخرى

• الإفراغ الإلكتروني عبر ناجز مجانًا في الحالات النمطية.
• عمولة الوسيط (إن وُجد): متعارف عليها بنسبة 2.5% ما لم يُتفق على خلاف ذلك.

حالات خاصة وإجراءات استثنائية

1) نقل ملكية عقار مرهون

يتطلب موافقة إلكترونية مسبقة من الممول (بنك/شركة تمويل). تُدمَج الموافقة ضمن تدفق الصفقة ويُسوى القرض من قيمة البيع قبل تحويل المتبقي للبائع.

2) بيع عقار تركة

يستلزم صك حصر ورثة ساريًا وموافقة جميع الورثة (أو وكالات شرعية إلكترونية تخوّل البيع).

3) البيع أو الشراء بموجب وكالة

لا تُقبل إلا الوكالات الشرعية الإلكترونية القابلة للتحقق عبر ناجز، ويجب أن تنص صراحة على بيع/شراء العقار المعني.

4) تملك غير السعوديين

مسموح وفق ضوابط خاصة وبموافقات مسبقة حسب الحالة وموقع العقار. المسار الآلي الحالي مخصص أساسًا للمواطنين في الحالات النمطية.

أخطاء شائعة وكيف تتجنبها

• إدراج بيانات غير مطابقة للصك الإلكتروني: يسبب تأخيرًا وإلغاءً للطلب. طابق الأرقام والمساحات والأسماء قبل الإرسال.
• إغفال الإقرار الضريبي أو إدخال رقم مرجعي خاطئ: لن تُستكمل العملية داخل ناجز.
• تحويل المبلغ خارج الحساب الوسيط: يعرض الطرفين لمخاطر قانونية ومالية. لا تعتمد أي تحويلات جانبية.
• الاستناد إلى وكالة ورقية قديمة: استخدم وكالة إلكترونية حديثة قابلة للتحقق.
• بيع عقار عليه قيود (رهن/حجز/وقف): تحقّق مبكرًا عبر الاستعلام الإلكتروني وأزل القيود قبل العرض.

نصائح عملية لتعزيز اليقين القانوني

1. عناية واجبة رقمية: افحص الصك إلكترونيًا وتحقق من خلوّه من القيود قبل التفاوض أو دفع عربون.
2. عقد ابتدائي مختصر: رغم أن الإفراغ الإلكتروني هو الحدث القانوني الملزم، يُستحسن توثيق شروط التسليم والحالة والغرامات المتفق عليها في عقد مكتوب.
3. إدارة المستندات: احتفظ بنسخ واضحة من الصك، والإقرار الضريبي، ومراسلات قبول الصفقة.
4. تثبيت الحسابات: تأكد من صحة الآيبان للطرفين داخل النظام قبل الإرسال.
5. تواصل رسمي: استخدم رسائل النظام والمنصة بدل المحادثات غير الرسمية للحفاظ على أثر رقمي واضح.

للمساعدة في صياغة العقود والاتفاقات التمهيدية، اطلب خدمة صياغة العقود من فريقنا.

دور المحامي العقاري ومتى تستعين به

• قبل الصفقة: فحص الصك والقيود، تحديد المخاطر التعاقدية، وصياغة الشروط الخاصة.
• أثناء الإجراء: معالجة الحالات الخاصة (رهن، ورثة، وكالة، شركات)، ومخاطبة الجهات ذات العلاقة.
• بعد الإفراغ: متابعة أي ملاحظات على الصك الجديد، وتمثيل العميل في أي اعتراضات أو نزاعات لاحقة.

تعرّف على خدمات القضايا العقارية التي نقدمها، أو تواصل مباشرة عبر النموذج أدناه.

مقارنة سريعة: الإفراغ الإلكتروني مقابل الإجراءات التقليدية

الأسئلة الشائعة